Wie ermittelt man den Wert einer Kapitalanlage?

Durchschnittliche Dauer eines Hausverkaufs
28. Januar 2018
Steuern
Steuern bei Immobilien im Privatbestand
6. März 2018

Wie ermittelt man den Wert einer Kapitalanlage?

Immobilien können eine rentable Kapitalanlage sein, die hohen Renditeerwartungen versprechen. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen wird der Immobilienkauf für private Investoren immer attraktiver. Gleichwohl gilt es beim Erwerb einer Immobilie Verschiedenes zu berücksichtigen. Im folgenden Beitrag wird hergeleitet, wie sich der Wert einer Immobilie als Kapitalanlage ermitteln lässt. Zur besseren Eingliederung werden die gängigen Bewertungsverfahren kurz erläutert. Im Fokus steht dabei das Ertragswertverfahren mit allen Berechnungsschritten sowie der Beschreibung der einzelnen Variablen. Darüber hinaus werden die wichtigsten Faktoren beim Erwerb einer Immobilie stichpunktartig dargestellt. Diese sollen als eine Art Richtschnur dienen.

Immobilienbewertung allgemein

Den Ursprung der Immobilienbewertung liegt in der Unternehmensbewertung. Ziel war es hierbei, den Wert eines gesamten Unternehmens oder von Unternehmensanteilen zu ermitteln. Diese Zieldefinition lässt sich auch auf die Immobilien übertragen.

Im Gegensatz zu anderen Ländern werden die Verfahren in Deutschland durch Gesetze und Verordnungen reguliert. Grundlage in Deutschland bietet die ImmoWertV, die per Zustimmung des Bundesrates zum 1. Juli 2010 in Kraft getreten ist. Innerhalb der Immobilienbewertung kann auf eine Vielzahl von Bewertungsverfahren zurückgegriffen werden. Die gängigsten Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren sowie das Ertragswertverfahren. Diese Verfahren zählen zu den normierten Bewertungsverfahren.

Vergleichswertverfahren

Der Grundgedanke des Vergleichswertverfahrens liegt darin, das „Bewertungsobjekt“ mit Hilfe eines „Vergleichsobjektes“ zu bewerten. Durch das „Vergleichsobjekt“ wird schlussendlich der Wert des Bewertungsobjektes abgeleitet. Insbesondere in den folgenden wertbeeinflussenden Merkmalen sollten die Objekte übereinstimmen:

  • Lage,
  • Art und Maß der baulichen Nutzung,
  • Bodenbeschaffenheit,
  • Größe
  • Grundstücksgestalt
  • Erschließungszustand.

Anwendung findet dieses Verfahren sowohl bei unbebauten als auch bei bebauten Grundstücken in der Assetklasse Wohnimmobilien. Insbesondere in den Segmenten Eigentumswohnungen und Reihenhäusern.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahrung nach ImmoWertV ermittelt einen Näherungswert für das Grundstück und dessen baulichen Anlagen. Hierbei werden die Wiederherstellungskosten unter Berücksichtigung von Alterung und Abnutzung für die Ermittlung des Näherungswerts herangezogen.

Anwendung findet das Sachwertverfahren, wenn für die Wertermittlung eines Grundstücks nicht ausreichend Vergleichswerte zur Verfügung stehen.

Ertragswerverfahren

Das Ertragswertverfahren wird in § 17 der ImmoWertV geregelt. Hierbei wird der Wert einer Immobilie durch Kapitalisierung der dauerhaft erwirtschafteten Reinerträge ermittelt.  Zu den dauerhaft zu erwirtschafteten Erträge zählen u.a. Mietzahlungen. Anwendung findet das Ertragswertverfahren insbesondere dann, wenn eine Werteinschätzung der Immobilie am Markt hauptsächlich durch den zu erzielenden Ertrag geschieht. Dies erfolgte meist bei den folgenden Asset-Klassen:

  • Mehrfamilienhäuser,
  • Büro- und Geschäftshäuser,
  • Mehrfamilienhäuser
  • Spezialimmobilien wie Parkhäuser, Hotels, Logistikhallen

In wenigen Schritten zum Ertragswert einer Kapitalanlage

Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert getrennt von dem Wert der baulichen Anlage(n) / Gebäude ermittelt. Grundsätzlich sind zur Ermittlung des Verkehrswertes folgende Schritte notwendig:

Schritt 1: Ermittlung des Jahresreinertrags des Grundstücks

  • Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag des Grundstücks

Schritt 2: Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags

  • Bodenwert x Liegenschaftszinssatz (LSZ) = Bodenwertverzinsungsbetrag

Schritt 3: Ermittlung des Jahresreinertrags der baulichen Anlagen

  • Jahresreinertrag des Grundstücks – Bodenwertverzinsungsbetrag = Jahresreinertrag der baulichen Anlage

Schritt 4: Ermittlung des Vervielfältigers

  • ((1+LSZ)RND -1) / ((1+LSZ)RND-1 xLSZ)

Schritt 5: Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlage

  • Jahresreinertrag der baulichen Anlage x Vervielfältiger = Ertragswerts der baulichen Anlage

Schritt 6: Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts

  • Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert

Schritt 7: Ermittlung des Verkehrswerts

  • Vorläufiger Ertragswert – sonstige Kosten = Ertragswert

 Was verbirgt sich hinter den Variablen?

Jahresrohertrag:

Der Jahresrohertrag wird aus den marktüblich erzielbaren Erträgen bzw. Mieten ermitteln. Es wird bei der Berechnung davon ausgegangen, dass das die Miete über die gesamte Nutzungsdauer erwartet werden kann.

Bewirtschaftungskosten:

Die Bewirtschaftungskosten beziehen sich auf sämtliche nicht umlagefähige Kosten aus den Komponenten Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.

Liegenschaftszinssatz (LSZ)

Bei dem Liegenschaftszinssatz handelt es sich um Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (§§17 bis 20ImmoWertV). Grundlage zur Zinsermittlung bilden Immobilientransaktionen aus dem vergangenen Kalenderjahr. Diese werden in regelmäßigen Abständen innerhalb der Gutachterausschüsse ermittelt.

Bodenwertverzinsung

Die Bodenwertverzinsung stellt die Verzinsung des in das unbebaute Grundstück investierte Kapital dar.  Der Bodenwertverzinsungsbetrag ergibt sich aus der Kapitalisierung des Bodenwerts multipliziert mit dem Liegenschaftszinssatz.

Restnutzungsdauer (RND)

Die Restnutzungsdauer implementiert die Anzahl der Jahre, in der die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Entsprechende Refurbishments und Instandhaltungsmaßnahmen verlängern dabei die jeweilige Restnutzungsdauer. Genauso führen andere Gegebenheiten wie z.B. übermäßige Beschädigungen zu einer Verringerung der Restnutzungsdauer.

Vervielfältiger

Der Vervielfältiger wird in der Literatur auch Rentenbarwertfaktor genannt. Es wird zwischen einem vorschüssigen und einem nachschüssigen Vervielfältiger unterschieden. Im Regelfall werden die Mieten vorschüssig, zu Beginn eines Monats durch den Mieter erbracht. Der Vervielfältiger aus dem Liegenschaftszinssatz sowie der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage.

Bodenwert:

Der Bodenwert umfasst das Grundstück ohne dessen Bebauung. In der Regel wird der Bodenwert mittels eines Preisvergleichs mit geeigneten Grundstücken wie im beschrieben Vergleichswertverfahren abgeleitet. Wenn keine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen vorhanden ist, kann auf den Bodenrichtwert zurückgegriffen werden. Hier wird der Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens angegeben. Dieser wird einmal jährlich durch den Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt ermittelt. Einzelne Bundeländer weisen die Bodenrichtwerte über eine digitale Bodenrichtwertkarte aus. In Nordrhein-Westfalen kann hier auf die digitale Plattform namens Boris.Nrw.de zurückgegriffen werden.

Fazit zum Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in der Anwendung sehr anspruchsvoll und komplex. Es erfordert wie auch die anderen vorgestellten Verfahren sehr gute Marktkenntnis. Es wird dazu geraten, sich bei der Ermittlung des Wertes einer Kapitalanlage einen entsprechenden Spezialisten hinzuzuziehen, der Kenntnisse über die einzelnen Immobilienmärkte und Assetklassen verfügt. Der Spezialist ist somit in der Lage, ein vollumfängliches Wertgutachten der Immobilie zu erstellen.

1 Kommentar

  1. Gut geschrieben. Echt toll. Danke.