Immobilie verkaufen und anschließend zurückmieten!

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Für Eigentümer einer oder mehrerer Immobilien besteht, in Zeiten fast unüberschaubarer Finanzierungsangebote, auch die Möglichkeit, die  Kapitalbeschaffung durch den Verkauf der Immobilie zu erreichen. Ist es gleichzeitig das Ziel, für das Objekt eine längerfristige Eigennutzung zu gewährleisten, bestehen durchaus interessante Möglichkeiten den Verkauf und das anschließende Zurückmieten- bzw. leasen zu vereinen.

Um sich klar zu machen, ob sich diese Möglichkeit zur Erreichung Ihrer individuellen Ziele eignet, finden Sie im Weiteren Antworten auf folgende Fragen :

  • Welche Vorteile?
  • Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es?
  • Was ist bei den Steuern zu beachten?
  • Was ist und für wen lohnt sich das Immobilienleasing?
  • Eigenheim vs. Mieter – Was wird sich ändern?

Der Vorteil steht dabei klar im Vordergrund:

Schnelle und vor allem unkomplizierte Kapitalbeschaffung

Beim Verkauf der Immobilie und dem damit erreichten Kapitalerwerb ist es nicht notwendig, seine Bonität bei der Bank darzulegen.  Keine Darlegung der eigenen Verhältnisse ist nötig. Das spart Zeit und vor allem Nerven. Zudem wird das Rückzahlungsrisiko, das bei einer Kapitalbeschaffung durch einen Bankkredit auftauchten würde, sowie der damit verbundene Zinsaufschlag umgangen.

Es werden dadurch erhebliche Kosten gespart!

Ein weiterer Vorteil ist, dass zur Zeit aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank, eine große Investitionsbereitschaft auf dem Markt besteht und damit gute Preise für den Erlös der Immobilie sowie ein rascher Verkauf realisiert werden kann. Als Interessenten bieten sich auch sogenannte Leasingunternehmen an, die eine Sonderform der Immobilienmiete darstellen. Dazu im weiteren mehr.

Der Verkauf mit anschließendem Mietvertrag

Es besteht die Möglichkeit, mit dem neuen Eigentümer schon beim Verkauf einen klar formulierten Mietvertrag aufzusetzen. Wer das beim Verkauf seiner Immobilie schon während der Ausschreibungen mit veranschlagt, erhöht die Chancen eines Verkaufs. Denn ein Objekt mit gerade längerfristig planbaren Mieteinnahmen steigert den Wert der Immobilie erheblich.

Dabei ist die Kalkulation der Miete sehr genau durchzuführen. Denn die Interessen des neuen Vermieters Ihrer Wohnung liegen nicht nur in der Planungssicherheit, sondern natürlich auch in der zu erzielenden Rendite. Um also einerseits ein gutes und solides Renditeobjekt auf dem Markt anbieten zu können und andererseits seine zukünftigen Mietkosten realistisch einschätzen zu können, ist es notwendig, das Objekt von einem Sachverständigen beurteilen zu lassen. So hat man eine solide Verhandlungsbasis beim Verkaufsprozess. Dies zum Beispiel mit Hilfe eines Notars, der unter anderem die Befristung oder Unbefristung des Mietvertrages festlegt Bei der Kalkulation der entstehenden Mietkosten sollten die Einsparungen bei dieser Methode der Kapitalbeschaffung mit eingerechnet werden. Denn wie erwähnt, sparen Sie die Kosten eines Zinsaufwandes. Dieser kann durchaus auf 10.000 bis 50.000 Euro belaufen!

Anfallende Steuern

Das durch den Verkauf erzielte Kapital wird den jährlichen Einnahmen dazugerechnet und somit anteilig auf die Bemessung Ihrer Umsatzsteuer gerechnet. Es ist daher ratsam und in der Regel ohnehin erwünscht, das Kapital direkt zu Investieren.

Wird mit der Vereinbarung einer anschließenden Rückmiete verkauft, entstehen Kosten für eine sogenannte Immobilienertragssteuer. Diese beträgt etwa 4,2 % des Verkaufspreises. Haben Sie eine Immobilie neu gekauft, fällt zusätzlich ein Unterschiedsbetrag an. Dieser errechnet sich aus der Differenz von Anschaffungspreis inklusive den damit verbundenen Kosten und dem Verkaufspreis. Also den Verkaufsgewinn. Dieser wird mit etwa 30 % besteuert.


Immobilienleasing: Eine Sonderform des Leasing

Englisch „Sale and Lease back“ nennt sich das gleichzeitige Verkaufen einer Immobilie mit dem anschließenden Leasen. Der Käufer übernimmt dann die Rolle des Leasinggebers. Die Leasingart kann mit und ohne Rückkaufoption gestaltet werden. Gerade der Rückkauf der Immobilie stellt in diesem Zusammenhang eine interessante Alternative dar.

Wesentlich dabei sind die Liquiditätsvorstellung des Leasinggebers. Denn diese bestimmen die nachher entstehenden Gesamtkosten. Da bei einem Leasingvertrag mehr Optionen verhandelt werden müssen ist der Spielraum eben da sehr weit gefasst. Die Interessen des Leasinggebers sind sehr speziell und es ist ratsam, sich an entsprechend ausgerichtete Leasingunternehmen zu wenden. Hierbei muss im Vergleich zu einem reinen Verkauf und anschließender Rückmiete bedacht werden, das die Renditeansprüche eines Leasinggebers höher sind, als die eines Vermieters.Und somit die dann entstehenden Mietkosten oder das Rückkaufangebot entsprechend höher ausfallen.

Ein besonderer Vorteil des „Sale and Lease back“ liegt in der steuerlichen Absetzbarkeit der Leasingraten. Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung kann auf diesem Weg die Erbschaftssteuer reduziert werden.

Zu berücksichtigen sind in diesem Zusammenhang die speziellen gesetzlichen Vorgaben in Bezug auf die Nutzungsdauer das Leasingobjektes. Da können zeitliche Einschränkungen bei der Nutzung gemacht werden, die den Interessen einer sicheren und langfristigen Rückmiete entgegenwirken. Da dies eben ein Sonderfall bei der Immobilienfinanzierung darstellt, gilt dies auch für die Situation des Immobilienverkäufers. Wenn die Kapitalbeschaffung entgegen einem langfristig gesicherten Mietverhältnisses den Vorrang hat, ist diese Möglichkeit sinnvoll. Gerade wenn Ihre persönliche Planung zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihrer Immobilie die Option eines Rückkaufs und einer mittelfristigen Miete erfordert, kann das „Sale and Lease back“ interessant sein.

Das Immobilienleasing wird von Privatpersonen wie auch Unternehmen und öffentlichen Einrichtungen genutzt. Wenngleich der Anteil der Unternehmen deutlich höher ist. Dies ist vor allem dem Umstand geschuldet, dass das Immobilienleasing gerade für die expandierenden Unternehmen sinnvoll ist, die gleichzeitig mehrere Objekte leasen möchten. Denn da im Gegensatz zu einem regulären Immobilienverkauf und anschließender Rückmiete, hier mehrere Interessen und Gewinnbeteiligte im Spiel sind, muss hier scharf gerechnet werden um einen finanziellen Vorteil zu erzielen. Es hängt also stark von dem jeweiligen Leasingangebot ab und macht vor allem Sinn, wenn die Planungssituation in mehrere Richtungen offen gehalten werden muss oder wenn eine Kapitalbeschaffung über eine Bank erschwert ist.

 


Mieter vs. Eigenheim

Für die meisten Deutschen ist immer noch der Traum vom eigenen Heim ein lebendiges und erstrebenswertes Lebensziel. Um sich bei vorhandener Immobilie durch einen Verkauf ein Stück weit von diesem Traum zu verabschieden, muss es einen triftigen Grund geben. Dieser kann eben schnelle und und unkomplizierte Kapitalbeschaffung sein oder die Verlagerung des Risikos und der Verantwortung eines Eigenheimbesitzers, hin zu einem Mieter im gleichen Objekt. Mit gut geregeltem Mietvertrag ist eine hohe Planungssicherheit möglich. Keine unvorhergesehenen Kostenfallen können zuschnappen.Aber auch die Umsetzung eigener Vorstellungen und Wünsche bei Umbaumaßnahmen und ähnlichem werden hinter der Direktive des neuen Vermieters verschlossen.

 


Fazit

Die schnelle und unkomplizierte Kapitalbeschaffung ist ein großer Anreiz. Aber gerade bei dem derzeitigem niedrigem Stand der Zinssätze, muss hier sehr genau und am individuellem Objekt kalkuliert werden. Wem der Kapitalbedarf auf anderen Wegen schwer fällt kann sich für einen Verkauf mit anschließender Rückmiete entscheiden. Sollte sich aber nicht vorschnell verleiten lassen, seinen Mietvertrag gut aushandeln und auch einen Blick auf Alternativen riskieren.

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