Kosten einer Immobilie während einer 30-jährigen Finanzierungsphase

Nachteile durch einen Makler
Nachteile beim Immobilienverkauf durch einen Makler
6. März 2018

Neben den Finanzierungskosten des eigentlichen Kaufpreises, kommen innerhalb von 30 Jahren regelmäßig anfallende Nebenkosten, sowie mögliche Kosten für die Modernisierung hinzu. Um das Kostenrisiko für den Zeitraum von 30 Jahren abschätzen zu können, müssen eine Vielzahl von individuellen Faktoren beachtet werden. Jedes Immobilienobjekt ist eigenen Substanz- und Verfallbedingungen unterworfen und generiert spezifische Nebenkosten. Im Folgenden eine Auflistung relevanter Neben- und Modernisierungskosten, um sich mit den einzelnen Kostenfaktoren vertraut machen zu können.

 


Die Betriebskosten

Betriebskosten sind im Gegensatz zu den einmaligen Modernisierungskosten, laufende Kosten. Diese sind sehr stark abhängig von der Lage, der Größe und dem Zustand der Immobilie. Da die Kosten individuell sehr unterschiedlich sind, ist es empfehlenswert, sich anhand eines Betriebskostenspiegels der entsprechenden Region zu orientieren. Der Deutsche Mieterbund stellt in der Regel jährlich Informationen zur Verfügung. Darüber hinaus können die Nebenkostenabrechnung des Vorbesitzers zu Hilfe genommen werden.

Grundsätzlich fallen folgende Betriebskosten an:

  • Grundsteuer

Jährlich muss eine Grundsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Diese nimmt etwa 2,5 bis 6% des reinen Immobilienwertes in Anspruch

  • Die Kosten für Heizung sind abhängig von Heizungsart. Es fallen Miet- und Wartungskosten für Tank- und Brennanlage an. Dazu die Kosten für Öl, Gas oder alternative Energiequellen.
  • Wasser und Abwasser Kosten für Wasser und Abwasser.

Dazu zählen Kanaldurchleitungsgebühren, Wartungskosten sowie Pauschalbeträge für das Oberflächenwasser. Besteht eine eigene Wasseraufbereitung kommen Kosten für Wartung und Instandhaltung dazu.

  • Kosten für Müllabfuhr
  • Kosten für Versicherungen
  • Darunter fallen Gebäudeversicherung, Kapitalausfallversicherungen.
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Kosten für den Schornsteinfeger
  • Kosten für die Reinigung der Dachrinne
  • Kosten für die Gartenpflege
  • Kosten für den Hausmeister
  • Kosten für Strom

 


Modernisierungskosten

Um die Immobilie im Wert zu erhalten oder zu steigern, kommt man innerhalb von 30 Jahren um umfangreiche Renovierungsmaßnahmen nicht herum.

Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen hat grobe Richtwerte für Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten herausgegeben: Es werden da pro Jahr etwa 7-8 Euro je Quadratmeter   berechnet. Im Mittel von etwa 20 – 30 Jahren. Die Kosten steigen allerdings gerade ab den 15. Jahr besonders an.

Nach 30 Jahren

im Folgenden zeigen wir Ihnen eine Übersicht der Kosten, die möglicherweise anfallen könnten. Selbstverständlich Sind die angegebenen Preise nur Richtwerte und können sich unterscheiden.

Reparaturen nach 30 Jahren Durchschnittliche Kosten
Titanzinkverkleidung des Daches 65 Euro pro qm
Schwimmender Estrich 20 Euro pro qm
Kunststoff-Fußbodenbelag 20 Euro pro qm
Wandfliesen 65 Euro pro qm
Dachziegel (Beton) 18 Euro pro qm
Weichholz-Fenster  280 Euro pro qm
Innen-Holztüren 310 Euro
Elektroinstallation 5 Euro pro Meter Kabel
Schalter und Steckdosen 13 Euro

 


Modernisierungskosten im Einzelnen

Je nach Zustand der Immobilie fallen im Einzelfall größere Renovierungskosten an. Gerade beim Erwerb von Altbau ist die Kostenfalle hoch. Hier sollte gründlich zwischen Kaufpreis, Finanzierung und den Renovierungskosten abgewägt werden.

Elektroinstallationen

Zwar kann die Investition in moderne Elektroinstallation Ermessenssache sein, aber im speziellen Fall durchaus Einfluss auf das Wohnniveau der Immobilie haben und somit die Erträge aus Vermietung und Verpachtung beeinflussen. Überlastete Leitungen können Stromausfälle bewirken und bei Überlastung sogar durch Kabelbrand Sachschäden verursachen. Indikatoren für renovierungsbedürftige Elektroleitungen sind beispielsweise geringe Anzahl von Steckdosen in der Wohnung oder auch der Zustand des Sicherungskastens.

Etwa 40 bis 60 Euro pro Quadratmetern Renovierungskosten müssen bei Neuinstallation kalkuliert werden.

Sanierung der Heizanlage

In diesem Zusammenhang schreibt die Energiesparverordnung klare Regeln vor. Zwingend getauscht werden, müssen Anlagen vor dem Einbaujahr 1984. Anlagen ab 1985 haben eine maximale Laufzeit von 30 Jahren. Da es auf dem Markt eine Vielzahl unterschiedlicher Heizungsarten gibt, muss hier genau abgewogen werden. Solartherme haben im Einzelfall noch staatliche Förderungsvorteile über die KfW Bank. Kosten für Öl- und Gasanlagen liegen zwischen 8000 bis 12000 Euro im Bereich eines Zweifamilienhauses.

Erneuerung der Wasserleitungen

Kalkbelastungen führen über die Jahre zu möglichen Rohrbrüchen und, damit verbunden, zu hohen Kosten für Wasserschäden.Begutachtungen der Wasserventile und Rohrverbindungen können eine grobe Einschätzung des Verkalkungsgrades ermöglichen. Die Renovierungskosten belaufen sich auf ca. 800- 1200 Euro pro Etage.Falls sich bei einer Begutachtung herausstellt, dass noch Bleirohre verbaut sind, müssen diese zwingend durch staatliche Verordnungen ausgetauscht werden.

Kosten durch auftretenden Schimmel

Leider steckt der Schimmel oftmals im Verborgenen und seine Auswirkungen sind erst in vielen Jahren bemerkbar. So ist die Gefahr einer Schimmelbelastung durchaus hoch einzuschätzen. Lauert er doch in Hauswänden, Kellern oder hinter Tapeten und an Fensterrahmen. Da es unterschiedliche Gefährdungstypen von Schimmel gibt, ist zwingend ein Fachmann zu Rate zu ziehen. Die Beseitigung des Schimmel kann bis zu 1000 Euro kosten.

Asbest in der Bausubstanz

Leider kommt es auch immer noch vor, dass in einem Objekt nachträglich der Verbau von Asbest festgestellt wird. Gerade nach erfolgen Umbaumaßnahmen können solche Entdeckungen gemacht werden. Durch die spezielle Faserform von Asbest können schwerwiegende gesundheitsgefährdende Schäden entstehen. Je nach Asbestvorkommen im Haus (Fassade, Bodenbelag, Dach oder Wände), können Kosten von 2000 bis sogar 30.000 Euro entstehen. Letzteres, wenn der Asbest im verwendeten Zement verwittert.

Verfall der Grundsubstanz

Durch Bewegung im Baugrund können Risse an Innen- und Außenfassade entstehen. Teilweise Verursacht durch nachbarschaftliche Großbaustellen oder auch durch lecke Wasser- und Abwasserleitungen. Renovierungen sind daher abhängig vom Schweregrad der Setzungs-Risse. Die Kosten sind daher schwer abzuschätzen. Kosten für leichte Putzarbeiten im Innenraum bis zur Erneuerung der Außenmauern im Bereich liegen im Bereich von 1000 bis 15.000 Euro.

Befall durch Hausschwamm:

Der Hausschwamm ist kein Schimmelpilz, sondern ein Schwammgewebe. Tritt er in Keller oder unter dem Dach auf, sind seine Wirkungen auf die Bausubstanz oftmals gravierend. Denn sein Wachstum dringt in Holz und Mauerwerk ein und verursacht da irreparable Schäden. Daher ist rechtzeitiges Erkennen das A und O um Folgekosten so gering wie möglich zu halten. Auch hier ist eine Kostenprognose abhängig von der Schwere des Befalls. Von 800 Euro für einen entsprechenden Sachverständigen bis zu gewaltigen Renovierungskosten bis über 25.000 Euro.

 


 

Fazit

Eine abschließende Risikobewertung ist, wie anhand der verschiedenen Faktoren deutlich wird, nur vor Ort am individuellem Objekt möglich. Mit fachkundiger Hilfe können potentielle Mängel am sichersten lokalisiert werden. Vor dem Risiko extrem hoher Kostenbelastungen sollte nicht vor diesen Begutachtungskosten gespart werden. Es ist unter Umständen nötig, Gutachter aus unterschiedlichen Fachrichtungen zu beauftragen.   Es empfiehlt sich dabei, die oben aufgeführte Liste abzuarbeiten.

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