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Erfreulicherweise gibt es bei Immobilien eine überschaubare Menge an zu entrichtenden Steuern. Es stellt sich da bei Immobilienbesitzern oder denen, die es werden möchten die Frage: Welche Steuern gibt es und wie kann bestmöglich mit ihnen umgegangen werden, um eine Steuerersparnis zu erhalten.

Hier ein Überblick über die unterschiedlichen Steuern und die Einflussmöglichkeiten, eine Senkung der Steuerlast zu erreichen. Grob wird zwischen einmaligen und regelmäßigen Steuern unterschieden.

 


Einmalige Steuern

Erbschaftssteuer

Die Berechnung ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und der Steuerklasse des Erben.

Von 7 % bis 50 % gibt es beim Steuersatz einen breiten Spielraum. Auf das zu besteuernde Vermögen wird dann ein sogenannter Freibetrag angerechnet und so das zu besteuernde Objekt wertgemindert. Der Freibetrag geht von 20.000 Euro (Steuerklasse 3 und entfernt verwandt) Euro bis hin zu 500.000 Euro (bei Ehegatten mit Steuerklasse 1). Das Finanzamt hat entsprechende Tabellen zur Einsicht.

Nicht entrichtet werden muss diese Steuer, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und der Erbe (Kind oder Ehepartner) mindestens 10 Jahre weiter in der Immobilie wohnen bleibt. In diesem Sonderfall darf die Immobilie nicht größer als 200 qm sein, um steuerlich befreit zu sein. Ein Mehr an Quadratmetern wird besteuert.

Grunderwerbssteuer

Von 6,5 % bis 3,5 % Grunderwerbssteuer müssen Sie ausgehen. Je nach Lage der Immobilie. Berechnet wird diese Steuer auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis der reinen Immobilie.

Es können aus dem Kaufpreis bewegliche Güter der Immobilie herausgerechnet werden. Im Zusammenhang mit einer Erbschaft ist es möglich, bei direktem Verwandtschaftsgrad, die Grunderwerbssteuer zu umgehen.

 


Regelmäßige Steuern

Grundsteuer

Die Grundsteuer auf die Immobilie ist jährlich im Voraus  zu entrichten.  Anteilig zum 15. des jeweiligen Quartals.

Und hier beziffert sich die Höhe nach den individuellen Vorgaben der Gemeinde und Kommune. Ein gewichtiger Belastungsfaktor ist diese unterschiedliche regionale Bemessung allerdings nicht. Bis zu 100,00 Euro jährlich können beispielsweise bei lebenslanger Eigenheimnutzung dann am Ende 3000 bis 6000 Euro Ersparnis bringen.

Zur Berechnung der Grundsteuer wird ein Einheitswert angesetzt. Entsprechend der Immobilienart wird dieser mit einer sogenannten Messzahl faktorisiert und ein Steuermessbetrag errechnet. Jede Kommune hat dann einen bestimmten Hebesatz, der dann mit dem Steuermessbetrag faktorisiert wird und als Ergebnis den Grundsteuerbetrag liefert.

Die Grundsteuer kann bei vermieteten Objekten als Nebenkosten auf dem Mieter umgelegt werden.

Einkommenssteuer

Die Einkommenssteuer wird jährlich nach einer sogenannten linearen Progressionsformel  auf die gesamten erzielten Einkünfte berechnet. Dabei gibt es Grenzwerte die nicht überschritten werden. Abhängig von der Höhe des Einkommens wird der Steuersatz individuell mit dieser Formel berechnet. Tabellen gibt es auch da beim Finanzamt.

Der Grundsatz dabei  lautet: Je mehr Einkommen, desto mehr steuerliche Abgaben!

Da die Einkünfte aus Immobilien mit in die Berechnung der Einkommensteuer einfließen, führt eine Senkung der Einnahmen bei den Immobilien zu einer Gesamtsteuerersparnis! Zusätzlich können Ausgaben der Immobilien die Höhe des Gesamteinkommens verringern!

 


Im Folgenden nun verschiedene Möglichkeiten die Einkommenssteuer zu senken:

Abschreibung der Finanzierungskosten

Kosten für Eigenleistung beim Bauen oder mit einem Bauträger sowie die Abstandszahlungen können unter Umständen angerechnet werden. Abhängig davon, ob Eigenheim oder Objekt zur Vermietung.

Ist belegbar, dass die Finanzierung ausschließlich für ein vermietetes Objekt aufgenommen wurde, dann kann der Zinsaufwand voll umfassend als Ausgaben geltend gemacht werden.

Sonderabschreibungen bei Denkmalschutz

Der Staat hat den Auftrag zum Denkmalschutz. Damit Verbunden wird die Bewirtschaftung einer geschützten Immobilie gefördert. Aber auch die Lage der Immobilie in einem sogenannten Sanierungs-Gebiet hat zur Folge, dass ein Förderbedarf im Sinne steuerlicher Vorteile angemeldet werden kann. Ein regelmäßiger Blick auf den Flurnutzungsplan der Stadt oder Gemeinde kann sich also auszahlen. Bei eigengenutzten Objekten, wie auch bei Mietobjekten. Nach § 32 des Grundsteuergesetzes muss dann auch keine Grundsteuer gezahlt werden!

Abschreibungen der Wertminderung durch Verfall AfA

Absetzung für Abnutzung AfA: Als Mittelwert kann bei einer Abschreibung auf 50 Jahre etwa 2 % jährlich als Wertminderung  kalkuliert werden. Diese wird auf den reinen Immobilienwert unter Herausrechnung des Grundstückswertes anhand ortsüblicher Bemessungen ermittelt. Im Vorteil  sind Immobilien mit Bau vor 1925. Denn im Zusammenhang mit dem Denkmalschutzauftrag des Staates, kann etwa 0,5 % zusätzlich wertmindernd abgeschrieben werden. Die Berechnung erfolgt immer im speziellen Fall und es können Wertminderungssätze von 7 bis 1,25 % entstehen.

Abschreibungen der Werbungskosten

So können die Kosten für Mietersuche beispielsweise über einen Makler oder die Kosten, verbunden mit der Teilnahme an Versammlungen der Vermieter geltend machen.

Abschreibungen der Reparaturleistungen

Angemessene Renovierungsarbeiten können die Einkommenssteuer senken. Dabei können 20 % für Lohnkosten geltend gemacht werden. Und das jedes Jahr in einer Höhe von bis zu 1200 Euro.

Vollumfänglich geltend zu machen sind angemessene Schönheitsreparaturen zum Erhalt des Wohnniveaus.

Abschreibung der Herstellungskosten

Wird innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf der Immobilie eine Investition zur Steigerung des Wohnstandards durchgeführt, die 15 % des Anschaffungspreises der Immobilie übersteigt, so sind diese Kosten auch abschreibungsfähig.

Abschreibungen der Unterhaltskosten

Der Eigentümernebenkosten: Nicht nur ortsübliche Abgaben an die Kommune, sondern auch Gartenpflege und Hausmeister zählen dazu. Genauso die Kosten für den Steuerberater.

Besonderheiten bei selbstgenutztem Eigenheim

Staatliche Förderungen sind in diesem Zusammenhang durch eine spezielle Form der Altersvorsorge möglich. Das Eigenheimrentengesetz. Monatliche  Zuschussleistung durch den Staat, wie auch zusätzlich eine jährliche Geltendmachung von 2100 Euro Sonderausgaben bei der Steuererklärung können beantragt werden. Bei Eigennutzung der Immobilie ist es möglich, dass gewährte Kapital der Altersvorsorge zu investieren. Und die dabei anfallenden Kosten für  Rückzahlung des Kredites können wiederum abgesetzt werden.

Besonderheiten bei vermieteten und verpachteten Objekten

Die schwerwiegendsten Belastungen entstehen aus der Besteuerung von Mieteinnahmen. Auch die der Ferienwohnung. Mit einem Steuersatz von bis zu 50 %!

Durch Gründung einer GmbH können diese Abgaben gesenkt werden. Die Immobilie wird in eine Kapitalanlage umgewandelt. Wichtig dabei ist, dass es bei einer Immobilienverwaltung bleibt und keine darüber hinausgehenden Leistungen durchgeführt werden. Gewerbe- und Körpersteuer werden als Bemessung zugrunde gelegt. Die kann dann ein Steuersatz von 30 % zur Folge haben. Der Ertrag der Immobilie wird dann auf die Gesellschafter umgelegt. Das sind dann nur etwa 9 % Dividende. Also nur etwa 40 % anstatt 50 % Steuern zahlen!

Es entsteht allerdings zu Gründungsbeginn ein Aufwand, der damit verrechnet werden muss. Das sind Gründungskosten für die GmbH und die dann anfallende Grunderwerbssteuer plus Einlage des Stammkapitals (12500 Euro). Wer also Immobilien mit mehreren Wohneinheiten besitzt, dem wird längerfristig die GmbH einen Gewinn bringen.

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