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Gewerbeimmobilien sind ausschließlich gewerblich genutzte Objekte aus einem sehr breiten Branchenspektrum: von kleinen handwerklich genutzten Objekten über Logistikzentren, Hotels und Gastronomien, bis hin zu großen Handelsobjekten wie Kaufhäusern oder Bürokomplexen.

Im Bereich der Kapitalanlage stammt die Gewerbeimmobilie aus dem Risikoinvestment und trumpft da mit vielversprechend hohen Renditemöglichkeiten auf. Das beweisen sehr anschaulich die Investitionsentwicklungen der letzten 15 Jahre: Investitionen in Gewerbeimmobilien sind bundesweit laut den neuesten Statistiken um 25,8 % in Bezug auf 2003 gestiegen! Und das praktisch mit stetigem Anstieg. Rund 50 Milliarden Investitionsvolumen allein in 2016!

Zu den Hauptinvestoren zählen kapitalstarke Unternehmen die aus dem In- und Ausland  teils direkt in Projekte investieren und teils indirekt über Aktienanteile in spezialisierten Anlagefonds anlegen. Das Renditeziel wird nicht nur durch Spekulation der Objekte selbst, sondern auch durch die Erträge aus Mieten und Pachten kalkuliert.

Ein entscheidender Faktor für die Investitionsentscheidung ist die genaue und detaillierte Analyse der Markt- und Standortfaktoren. Diese sind im Vergleich zu Nicht-gewerblichen Immobilien weitaus umfassender und erfordern tieferes Spezialwissen. Und gerade da liegt eben durch eine gute Risikoanalyse das enorme Renditepotential! Nicht nur für Großanleger. Auch Privatpersonen mit Blick auf eine Alternative Investitionsmöglichkeit sind durchaus in der Lage, eine solide und strategisch langfristige Anlagemöglichkeit zu entdecken.


Hier nun eine Übersicht der Chancen und Risiken bei einer Investition in Gewerbeimmobilien:

Chancen

Langfristige Planbarkeit bei Mieteinnahmen

Zu den besonderen Vorteilen zählt die langfristige und sichere Planung bei den Mieteinnahmen. Entscheidend dabei ist die Auswahl des passenden Mieters. Mit Sorgfalt ausgesucht, ist eine Planbarkeit von 10 Jahren und mehr durchaus die Regel. Denn die Dauer eines Gewerbemietvertrages beträgt mindestens 10 Jahre und somit können entsprechende Einnahmen über diesen Zeitraum kalkuliert werden. Gewerbliche Mieter müssen sich in ihrer eigenen Planung in der Regel ihrer Bank darlegen und die Finanzierung des angemieteten Gewerbeobjektes ist meistens dadurch solide.

Somit ist das Risiko einer möglichen Mieterfluktuation in diesem Fall gering.

Höherer Widerstand gegen Veränderung im Umfeld des Objektes

Die Standortfaktoren zu einem Gewerbeobjekt sind in der Regel nicht kurz- oder mittelfristigen Veränderungen unterworfen. Sie sind fest verankert. Und ein entsprechendes Objekt ist weniger ertragsgefährdet durch Baumaßnahmen in der Nachbarschaft oder durch Zuzug neuer Mieter.

Hohe Rendite und steuerliche Vorteile

Gewerbeimmobilien erwirtschaften im Gegensatz zu nichtgewerblichen Immobilien höhere Rendite. Die Einnahmen aus Mieten und Pachten sind höher als ein entsprechender Wohnmietspiegel und die Mieter sind in der Lage und bereit, diese auch zu zahlen.

Bei gut ausgewählten Objekten ist zudem eine Wertsteigerung durch die bereits angeworbenen Mieter möglich. Denn ein gutes Image des einen Mieters kann entsprechende Wirkung auf neue Mieter haben. Dadurch wird auch der Spekulationswert der Immobilie erhöht.

Da gut genutzte gewerblich Objekte grundsätzlich die Wirtschaft positiv beeinflussen, ist der Staat bereit, das auch zu fördern. Durch entsprechende Kapitalfördermaßnahmen sowie Steuervergünstigungen.

Objekte mit hoher Investitionssicherheit

Bei der Vielzahl von unterschiedlichen Branchen haben sich einige als besonders solide Investitionsmöglichkeiten erwiesen. Das zeigen aktuelle Statistiken.

  • Bei kleineren Investment sind das Praxisräume. Attraktiv für wachstumsstarke Zweige wie Ärzte, Heilpraktiker oder Physiotherapien, sowie auch Einrichtungen in der Alten- bzw. Krankenpflege.
  • Praxisräume sind darüber hinaus vielseitig Nutzbar. Es bieten sich auch Anwaltskanzleien, Versicherungsbüros oder Architektenbüros an. Das Risiko der Fluktuation ist da etwas größer.
  • Ein aktueller Markt sind Flächen für den Einzelhandel. Viele neue Innovationen und Umstrukturierungen bieten da gute Chancen für regelmäßige Renditen. Aber ebenso ein besonderes Risiko bei Mietausfällen.
  • Ein weiterer Markt mit hohem Wachstumsfaktor ist die Lager- und Logistikbranche. Auch da bieten Umstrukturierungen der großen Konzerne mit Auslagerungstendenzen an externe Subunternehmer, eine interessante Investitionsmöglichkeit. Der Kapitalaufwand ist hier aufgrund der Objektgröße hoch, aber der Bedarf entsprechend auch. Sinnvoll sind flexible Aufteilungsmöglichkeiten um eine breite Nutzung anbieten zu können.

Die Risiken

Hier ist der entscheidende Faktor die Ausnutzung der Immobilie. Besonders bei Objekten für eine große Anzahl an Mietern in einer stärker fluktuierenden Branche. Gerade bei Erwerb oder Bau einer noch nicht ausgelasteten Immobilie, ist der Nutzungsplan schwer zu bewerten. Insbesondere bei kleinen Einzelhandelsflächen oder Büroräumen ohne Spezialisierung oder Anbindung an den Standort.

Schwierige Mieterkriterien

Im Gegensatz zu Nicht-gewerblich genutzten Objekten ist es auch teilweise schwieriger, einen Mieter zu finden. Dies zum einen, weil die Verhandlungen und Ansprüche des Mieters spezieller sein können und zum anderen, weil die Auswahl eines soliden Mieters schwieriger ist und mehr Zeit in Anspruch nimmt.

Dadurch entsteht ein erhöhtes Ausfallrisiko, welches auch ein erhöhtes Risiko der Wertschwankung des Objektes mit sich bringen kann.

Kalkulationsrisiko

Ein weiter Risikofaktor liegt in der meist zu Beginn sehr straffen Kalkulation der Finanzierung. Bei Schwankung in den erwarteten Nutzungsauslastungen, kann schnell die Kostenrechnung in die Höhe springen. Es sind eben mit Gewerbeobjekten auch höherer Nebenkostenbelastungen verbunden, die nicht allein vom Mieter getragen werden. Ein besonderer Fall die Büroobjekte sind die im Mietpreis integrierte Strom- und Wärmeabrechnung, die der Vermieter für das ganze Gebäude übernimmt. Bei entsprechendem Mietausfall ist der Vermieter dann an die bestehenden Strom- und Wärmeverträge gebunden.

Objekte mit niedriger Investitionssicherheit

  • Immobilien aus dem Gastronomiebereich finden zwar viel Anreiz am Markt und somit zu einer in der Regel guten Ausnutzung. Allerdings ist das Risiko des Zahlungsausfalles dort am höchsten. Viele auch kleine Unternehmen gründen mit viel Enthusiasmus und scheitern schnell an mangelnder Unternehmensführung.

 

  • Ähnliches gilt bei der kleinen Einzelhandelsfläche. Viele Ideen umschwirren die Gemüter der Gründer- doch gerade der Konkurrenzdruck der kapitalstarken Unternehmen hemmt das solide Etablieren. Es gibt Ausnahmen, wie beispielsweise einige IT Dienstleister, jedoch ist eine sorgfältige Prüfung unerlässlich.

Fazit

Gewerbeimmobilien sind laut Statistik ein Kassenschlager. Und das ist -mit Geschick und Sorgfalt-nicht nur eine Option für Großanleger. Auch für Privatanleger bieten sich interessante Investitionsmöglichkeiten.

Die Kunst, das Risiko zu minimieren und es vor allem einzuschätzen, liegt in der Beurteilung von zwei Faktoren: Zum einen muss der Markt und der Standort klar definiert und ausgelotet werden. Da bieten auch kleinere Marktforschungsunternehmen gute Informationsmöglichkeiten, die sich bezahlt machen. Denn ein Vergleich ist nur mit umfangreichen Instrumenten möglich. Zum anderen ist die Auswahl und Beurteilung des Mieters ausschlaggebend für längerfristige Planungen. Auch hier sind entsprechende Auskunfteien neben staatlichen Portalen wie dem Bundesanzeiger, wo online in die Bilanzen der Unternehmen geschaut werden kann hilfreich.

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